作者： 李永然 律師
一、繼承不動產，可能成為共有不動產
繼承財產，如繼承人有多數人時，繼承不動產後，該不動產即形成「分別共有」或「公同共有」。而繼承人間有時意見不一致，此時如何管理不動產即成為問題。
所謂「共有」，是指一所有權而有多數權利主體。而此共同享有之制度，常是基於社會生活需要而存在，如因繼承而來。既是「共有」，理論上，各共有人都有完全的所有權。但因各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使也受相互之限制，如參諸《民法》第819條第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」、《民法》第820條第1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、《民法》第828條第2項：「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。」及同法條第3 項：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」等規定。
二、不動產共有人的分管的法律須知
（一）不動產共有可分「分別共有」與「公同共有」
按不動產的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分別共有」與「公同共有」；前者指共有人按其「應有部分」（持分）對於不動產有所有權（《民法》第817條）；至於後者則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一不動產（《民法》第827條）。
（二）共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」
我國《民法》第819條第2項規定：「共有物的處分、變更及設定負擔」應得共有人全體的同意；「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於「共有物的管理」。
我國《民法》第820條所規定之「共有物的管理」是指共有物的保存行為及改良、利用等行為，現分述之如下：
１、保存行為：乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的，維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」(註1)；
２、改良行為：乃指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為；
３、利用行為：乃指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質，決定其使用收益方法的行為，例如：將共有不動產出租或出借。
共有不動產的管理，如共有人間未有分管契約時，如僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，得由各共有人單獨為之（參見《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。
（三）共有不動產的分管
由《民法》第820條第1項規定，可知共有不動產的管理可以由共有人以契約約定，此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定，即為分管契約，「分管契約」是共有人全體共同的約定，其內容及方法自無限制(註2)。
而談及分管，除上述的「分管契約」，尚有「分管決定」及「分管裁定」，現將之分述如下：
１、分管決定：共有人如採用《民法》第820條第1項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。
２、分管裁定：《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更；法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」(註3)。
對於「分管契約」、「分管決定」或「分管裁定」是否可以變更？依《民法》第820條第3項規定：因「情事變更」難以繼續時，法院得因「任何共有人」的聲請，以「裁定」變更之；這是「情事變更原則的具體化」(註4)。前述程序應適用「非訟程序」，此種規定乃為使共有物的管理得以順利遂行，促進資源效率的實現。
三、繼承人可運用「登記」，使分管對於第三人有效力
最高法院48年度台上字第1065號判例原認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物……分管之約定時，縱將其應有部分讓與第三人，其……分管契約，對於受讓人仍繼續存在」；但大法官會議釋字第349號解釋認為：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，前述最高法院判例也不再援用。
不過對於分管（分管契約、分管決定或分管裁定）對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何？我國《民法》物權編於民國98年間修正、增訂第826條之1，依該條第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理……之約定或依第820條第1項所為之決定，於登記後，訂於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其向法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」；所以，分管於經「登記」後，即可對於第三人也有效力。
四、結語
多數繼承人因繼承不動產，而成為不動產共有人，共有不動產時，仍可透過適當合法的管理，使之發揮經濟效益，筆者透過前述的說明，民眾可以認識到共有的種類、共有之管理與處分、分管的種類及效力。按法律具保護知法之人，民運透過正確的法律認識，才能合法行使權利並保障自身權益（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1、參見謝在全著：民法物權論（上），頁522，民國99年9月修訂五版，自刊本。
註2、參見鄭冠宇著：民法物權，頁277，2010年8月1版1刷，新學林出版公司出版。
註3、參見鄭冠宇著：前揭書，頁278~279。
註4、參見劉春堂著：判解民法物權，頁234，2010年10月修訂七版一刷，三民書局發行。
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