作者： 李永然 律師
一、台灣民間常有借用他人名義登記不動產的情事：
按「不動產」包括：土地及其地上物，其財產價值甚高，而我國《民法》第758條規定：不動產物權的取得、喪失、移轉或變更，非經「登記」不生效力。
國人購買不動產，有些人會基於以下各種不同的原因，例如：承受資格、節稅考量、對外負債隱匿財產…等，而借用自已所信任的親屬、朋友、員工、同事…等人「名義」，進行「不動產物權登記」，而自已則仍對該不動產為管理、使用、收益、處分；這在目前司法實務見解認為這是「不動產借名登記契約」。
不可諱言，倘「借名人」所找的「出名人」的信用不佳，或「出名人」突然身故，即可能引發法律上的糾紛，故筆者擬藉本文提醒「借名人」應注意不動產借名的相關法律規定，俾保障自身權益。
二、借名人可用一些法律措施，確保權益
首先借名人要把不動產借用他人的名義登記，基於我國最高法院於民國106年2月14日以106年度第3次民事庭會議決議，認為「出名人」如果擅自將登記於名下的不動產未經「借名人」的同意而處分，其法律效力是採「有權處分說」，該說認為借名登記契約是「出名人」與「借名人」間的「債權契約」，其效力不及於「出名人」、「借名人」以外的「第三人」；出名人既然登記為不動產的所有權人，則其將該不動產雖未得「借名人」同意而移轉於第三次，仍屬「有權處分」。
因為上開實務見解，導致對借名人造成相當高的法律風險，所以借名人一定要採取「法律」的「保護措施」；諸如：
1、訂立「書面」的借名契約；
2、自行保管「所有權狀」；
3、設定「抵押權」或辦理「預告登記」（註1）。
三、出名人死亡，出名人名下的不動產會成為出名人的「遺產」嗎？
其次，「不動產借名契約」實務上認為是「債權契約」、「無名契約」，其法律性質依最高法院103年度台上字第2405號判決認為：此種契約其成立側重於類似「借名人」與「出名人」間的「信任關係」，故應類推適用《民法》中「委任契約」的相關規定（註2）；如果「出名人」死亡時，依《民法》第550條前段規定，該借名關係即行終止，借名人可以向出名人之繼承人們請求繼承人們負有移轉所有權的義務；如果出名人之繼承人們拒絕履行，則借名人務必提起「民事訴訟」，訴請移轉不動產所有權。
四、借名人如果要結束與出名人的借名關係，可否隨時終止？
再者，借名人借名了一段時間，想要結束與出名人間的借名關係，可以隨時行使「終止權」；因為如前所述，借名不動產契約類似「委任關係」，可以類推適用《民法》中「委任契約」的規定；此時，可依《民法》第549條第1項：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約…」。行使「終止權」時，可以用「郵局存證信函」或「律師函」；一旦終止後，借名人即享有對於出名人之「所有權移轉登記請求權，該請求權為「債權請求權」，適用《民法》第125條「15年」的「消滅時效」，且此一時效係自「借名登記契約終止」時起開始起算（最高法院106年度台上字第262號判決）。
五、結語
不動產借名登記的紛爭，在目前實務上日益增多，借名人想把不動產借用他人名義登記，一定要事先想清楚，除找值得信賴的對象外，還做好必要的法律措施，如果不瞭解時，更要找「專業」「負責」的律師協助為宜，方不致因疏忽而埋下紛爭的種子，導致日後損及自身權益或造成無謂的困擾（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1、「預告登記」是為了保全他人對於不動產的請求權，因此所有權人的不動產如果被「預告登記請求權人」做設定之後，要「移轉」所有權或「設定」其他權利，就必須經過「預告登記請求權人」的同意，參見李廷鈞撰「不動產預告登記是什麼？如何運用『預告登記』保障權益？」乙文，載黃斐旻律師主編：「家庭傳承：遺產繼承與家事事件法律手冊」，頁27，民國113年5月永然法律基金會出版。
註2、李永然律師撰：「不動產借名登記及其紛爭的解析」乙文，載「借名登記、信託對家族傳承規劃法律手冊」，頁3，民國112年10月，永然法律基金會出版。
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