作者： 李永然 律師
案例：甲、乙夫婦育有四位子女A、B、C、D，甲有一筆土地，甲在該土地上蓋了一棟四層樓公寓，甲分別將1~4層，分別登記其子女給A、B、C、D每人各一層。後來於民國80年間，甲因年紀大了，C、D比較不孝，甲就把土地各移轉二分之一持分於A、B名下；導致C、D只有區分所有建物「專有部分」的所有權，而無土地所有權。A現打算將其所有區分建物第一層及座落土地持分二分之一出售，試問只有建物，而無土地持分的C、D在法律上有何權利？
解析：本案例涉及「區分所有建物」，其乃指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之「共同部分」共有的建築物（《民法》第799條第1項）。區分所有建物所有權人就其「專有部分」與其所屬之「共有部分」及其「基地」的權利，不得分離而為移轉或設定負擔（《民法》第799條第5項）。
本案例中，A要將其一樓專有部分及坐落土地持分二分之一出售，因為是在民國80年間父親甲讓A、B土地取得土地各二分之一，導致C、D只有三、四樓專有部分建物所有權，卻無土地持分。A雖可出售其建物及土地持分，但C、D依《民法物權編施行法》第8條之5第3項，可以主張自己是專有部分所有人無基地應有部分者，於按其專有部分面積比例計算「其基地之應有部分範圍」內，有依「相同條件」優先承買的權利。C或D的建物專有部分各有一層，對土地的應有部分，以擁有四分之一為宜。所以，如果A要出售時，C或D均可依《民法物權編施行法》第8條之5第3項享有「優先購買權」(註)；惟此一優先購買權屬於「債權效力」的優先購買權。
A出售時，務必要注意上述「優先購買權」的規定，A應適用《民法物權編施行法》第8條之5第6項，即區分所有建築物之基地的所有權，出賣其基地時，應在該建築物的「公告處或其他相當處所」公告「五日」。優先購買權人C或D如果不在最後公告日起「十五日」內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。
A除注意上述規定外，還應注意《土地登記規則》第97條第1項，即如果C或D均已放棄優先購買權者，應附具「出賣人的切結書」，或於「登記申請書」適當欄註明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣。
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