作者： 李永然 律師
一、高齡社會來臨，「以房養老」的案例逐漸增加：
我國已邁入高齡社會，同時又因「少子化」，導致老年人的經濟安全，包括老年人退休後的疾病、意外導致長期看護需求及安養費用，在在被社會各界關注。
我國行政院金管會鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」，目前已有14家銀行提供這方面的貸款服務。
截至民國109年12月底為止，這種「商業型以房養老貸款」的案件，共核准4842件，核貸全額新台幣276億元；足見這方面的案件確實逐年在增加中。
筆者曾遇上一位八十餘歲喪偶的老太太，坐輪椅，且需有看謢24小時照顧，膝下無子女，但名下有一棟60餘坪的台北市房子，其外甥要老太太將房子贈與給外甥，外甥願每月給老太太8萬元做為生活及看護費用之用；未料不動產贈與後，外甥只履行兩個月的支付，就不再給付，老太太要筆者幫她循法律途徑索還；筆者花了近半年的時間協助索還，有驚無險。
由此一案例可知，如果老太太能運用「商業型以房養老貸款」，向銀行按月取得款項，這種問題就不致於發生。因而筆者擬從法律觀點介紹「以房養老」的貸款，俾供有需求者運用。
二、何謂「商業型以房養老貸款」？
首先談到「以房養老」，此為「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgages），乃指高齡者就其所有的不動產房屋，設定「抵押權」予金融機構，由貸款的金融機構評估該房地產的價值、貸款人的預期壽命等因素，再藉由精算於高齡者的生存期間內，按月或按年給付「定期金」給居住於該抵押房屋的高齡者，供其生活養老所需；並待高齡者死亡後，才償還本息的貸款約定。這種「商業型的以房養老模式」，主要是由金融機構依「授信原則」自行承作，風險由金融機構自行承擔，貸款者所能取得的「定期給付金額」也委藉市場機制決定（註1）。
由上述說明，可知「商業型以房養老貸款」有別於「一般貸款」；其間的不同，除上述較為特殊的授信評估方式不同外，「債權確保」也不同。「一般貸款」如有遲延償付本息的違約情形，貸款的金融機構可以引用「加速條款」，將借款視同到期，進而依法處分「擔保品」；但「商業型以房養老貸款」屬於「逆向抵押貸款」，乃於借款的高齡死亡時，其繼承人不願代償（或無繼承人）的情形下，除了處分原擔保外，沒有收回債權的其他方式（註2）。
三、商業型以房養老貸款，要以房地產設定最高限額抵押：
其次，目前商業型以房養老貸款，即是「逆向抵押貸款」，高齡的借款人要以自已的房地產做為「擔保品」，向金融機構借得所需的款項，此一「抵押」也受《民法》「抵押權」的規範，實務上大皆以申貸者的房地產價值作為「最高限額抵押權」（註3）設定，亦即實務上的操作是適用「最高限額抵押權」（註4）（《民法》第881-1條~第881-17條）。
四、結語
綜上所述，對於已退休的高齡者，如自已有房地產而手邊欠缺現金，又無兒女提供經濟來源，不妨可以考慮將自已居住中的房地產向銀行申辦「商業型以房養老貸款」；但申辦時，仍應詳細與銀行間的「契約」；如不瞭解時，最好請教專教專業律師；另外，貸款者與銀行間屬於「金融消費關係」，可以主張《金融消費者保護法》保障自身權益。以上說明，供讀者參酌運用！
註1、曾品傑撰：「論以房養老契約—以我國不動產逆向抵押貸款制度為中心」乙文，載月旦法學第230期，頁39~頁43，2014年7月出刊。
註2、林益倍撰：「商業型不動產逆向抵押貸款之法律實務初探」乙文，載財金論文叢刊第26期，頁36~37，2017年6月出刊。
註3、「最高限額抵押權」乃指債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。最高限額抵押權所擔保的債權，以由一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利為限。
註4、潘秀菊、李智仁著：反向抵押貸款制度之理論與實務，頁157，2010年6月初版第1刷，元照出版有限公司出版。
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