作者： 李永然 律師
一、都市更新與權利變換
按「都市更新」是指依《都市更新條例》所定程序，在都市計畫範圍內，實施「重建」、「整建」或「維護」措施(註1)。在進行重建的「都市更新」，可以採用「協議合建」(註2)，也可以採用「權利變換」。
所謂「權利變換」乃指「更新單元」內「重建區段」的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供「土地」、「建築改良物」、「他項權利」或「資金」，參與或實施都市更新事業，於「都市更新事業計畫」實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後「土地」、「建物」或「權利金」（《都市更新條例》第3條第7款）。
民眾如果是採用「權利變換」的方式，對於進行都市更新的重建，究竟應注意那些法律規定？筆者願藉本文予以剖析。
二、擬訂權利變換計畫須向主管機關報核
首先採用「權利變換」時，實施者須擬訂權利變換計畫送由當地直轄市、縣(市)主管機關審議通過後核定發布實施；「必要」時，「權利變換計畫」的擬訂報核，得與「都市更新事業計畫」一併辦理（《都市更新條例》第48條第1項、第32條第1項前段）。辦理此一程序時，仍應注意以下三點：
1、擬訂權利變換計畫期間，應辦「公聽會」，聽取民眾意見；
2、權利變換計畫擬訂後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣(市)
政庥或鄉(鎮、市)公所公開展覽「三十日」，並舉辦「公聽會」；但實施者如已取得更新單元內「全體」私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，公開展覽期間得縮短為「十五日」（《都市更新條例》第48條第1項、第32條第2項、第3項）。
3、權利變換計畫主管機關審議通過後核定發布實施，並即公告「三十日」及通知「更新單元」範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人(《都市更新條例》第32條第1項後段）。
三、參與權利變換者有那些「共同負擔」項目?
其次，因權利變換後的土地及建築物扣除《都市更新條例》第51條規定折價抵付「共同負擔」後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前的價值比率，分配與原土地所有權人，但其不願參與分配(註3)或應分配的土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以「現金」補償(《都市更新條例》第52條第1項）。因而參與權利變換者應瞭解「共同負擔」項目。
依《都市更新條例》第51條第1項規定共同負擔項目包括以下八項：
1、公共設施土地：以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充後不足的「七項公共設施」土地（即道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場）及工程費用。
2、工程費用：公共設施與更新後土地及建築物的規劃設計費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他。
3、權利變換費用：調查費、測量費、補償金、拆遷安置費、地籍整理費及其業務費(註4)。
4、貸款利息。
5、稅捐。
6、管理費用：人事、行政及其他管理費用。
7、都市更新事業計畫載明的都市計畫變更負擔。
8、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付的費用。
四、對權利變換計畫書有異議時，如何救濟？
又「權利變換計畫」擬訂後，經主管機關審議核定，如「權利變換計畫書」核定發布實施後「二個月」內，「土地所有權人」對其權利價值有異議時，依《都市更新條例》第53條第1項規定，應以「書面」敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理「異議」後「三個月」內審議核復；但因情形特殊，經各級主管機關認有委託「專業團體或機構」協助作「技術性諮商」的必要者，得延長審議核復期限「三個月」。當事人對「審議核復結果」不服者，得依法提請「行政救濟」。
五、結語：
綜上所述，參與都市更新重建，如果是採用「權利變換」，參與者對於「權利變換計畫」內容務必關注，最好也能參與「公聽會」，掌握公告內容，並應瞭解「共同負擔」，同時一旦於「權利變換計畫書」核定後也要進一步瞭解具體內容，如有「異議」時，應注意救濟程序及相關期限的把握，俾保自身權益。
註1、「重建」乃指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。「整建」乃指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改建公共設施。至於「維護」則指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
註2、以協議合建方式實施都市更新事業，未能取得全體土地及合法建築物的所有權人同意者，須經取得更新單元之範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四的同意；就達成合建協議部分，以「協議合建方式」實施；不參與協議合建，則用「權利變換」。
註3、不同意參與更新者，依其更新前權利價值領取「補償金」。
註4、林煌欽等著：都市更新推動師必勝攻略，頁B-43，2016年4月一版一刷，讀享數位文化股份有限公司出版。
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